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伟峰实业董事长贲庆峰:长春房地产的现状及反思

2014-09-23 07:43:13 来源: 伟峰东樾

大约三周前,房地局领导约我面谈此次论坛的冠名,当时不叫高峰论坛,叫百年建筑。伟峰这些年从没有参加过房交会,因为觉得像卖土豆白菜的菜市场。本来为了百年建筑这个话题,应该给房地局的同行们鼓鼓掌,我们也第一次参加了房交会。后来为什么不叫百年建筑而叫高峰论坛,可能是我们仍然认为百年建筑是个小话题,但是今天的题目让我发言,我觉得我的能力欠缺,所以我想说说长春房地产现状及反思,让接下来的各位专家开开药方。

伟峰实业董事长贲庆峰:长春房地产的现状及反思
伟峰实业董事长贲庆峰:长春房地产的现状及反思

2014年以来,中国房地产市场进入新一轮大规模的调整,整个市场一片黯淡,甚至已经出现量价齐跌的现象,政府、开发商着急,困惑,而欲购房的百姓则期待房价越走越低。对于此轮调整,我是客观对待的,我认为,调整比不调整好,调整早比调整晚好,因为这是让我们反思的契机。对于长春房地产现状的反思,我说两点,但不仅于此。

伟峰实业董事长贲庆峰:长春房地产的现状及反思
伟峰实业董事长贲庆峰:长春房地产的现状及反思

首先,最应该反思的是,良莠不齐、责任意识缺失的开发企业。

2012年我投稿新文化报《建好房子是地产商的社会责任》,没能发表。反馈原因之一是我点名批评某知名企业项目质量太差。说不具体说谁,笼统说某企业可以发表。被我拒绝!因为不太符合我的性格。后来刘爽同志亲自批准在房地产报发表,但一石没有激起一点浪花。虽如此,我依然认为,开发商对房屋质量好坏负有不可推卸的责任,小企业如此,知名的品牌企业更是。  

近年来,长春房地产市场发展速度惊人,大大小小的、知名的、不知名的开发商遍布长春,各有各的生存之道,城市的版图像摊大饼一样迅速扩张,但堪称精工产品的则少之又少,房屋质量的问题层出不穷,这其中,不乏全国知名的品牌开发企业,百姓们自以为花着买大品牌的价钱,买来的却是地摊货的品质。

反思其原因,第一,开发企业整体素质差。

目前,我国房地产发展还处于粗放型阶段,开发企业的专业素质、企业管理都处于低水平状态。从企业构成看,多是由于近年来房地产热从其他行业转行进入的,这其中,科班出身的少,散兵游勇的多,从施工企业升级过来的,做商业的、汽车的、医药的转行过来的,专业技术人才和行业管理经验十分欠缺。开发模式大多是买块地,请设计院画画图,找几个施工企业盖盖楼,打打广告,忽忽悠悠就把房子卖了,钱就赚到手了。有的开发企业能看懂图纸的工程技术人才寥寥无几,如何能盖出好房子?

第二,也是最主要的一点,开发企业责任意识缺失。

英雄不问出处,无论从哪行转过来的,如果都能够拿出真心、诚意盖房子,我想房屋的质量也不至于太差。而现状是,大多数开发企业只关心利润,而没有一点责任意识,不尊重土地资源,不尊重客户,不考虑社会的长远的可持续发展。当市场好时,什么产品都能卖的出去,开发企业很难刹下心来放慢速度研究工程质量;而当市场不好时,开发企业又以低价、低品质的房子搅乱市场秩序。我不知道,这种只看眼前,不看长远,只重利润,不重质量的开发理念,如何能打造出好房子?

目前,当那些全国知名大地产商的项目在长春一个又一个开盘,而销售价格在内行人一看就没有利润时,我们不禁会问,这是为什么?因为是上市公司?因为报表?因为资本市场?无论因为什么,都与品质无关,与购房者的未来无关。当你庆幸买到便宜房子时,你可能得到的是偷工减料,以次充好,它所带来的质量问题可能给你造成永久性伤害。当开发商打着棚户区改造、保障房的名义,把棚户区一片片推倒时,却没有意识到10年后这里可能变成一片片破败不堪的棚户楼,那个悲剧俨然成景。这样的房子能保障多久,这样的房子怎么能承受以房养老的改革需要?

所以一直以来,我对宏观调控持积极支持态度,这给我们提供了一个机会,让这个行业能够健康稳步的发展,让老百姓能买到真正的好房子,也能让那些真正研究品质、专注质量的优秀企业脱颖而出。当然,除了开发企业自身的问题,还有一些客观因素、社会因素不容忽视。

比如严寒的气候:长春可施工时间只有7个月,而开发商为了利润,在可施工的季节,拼尽全力,尽量要快、快、快,但结果一般是:快是快了,但没好。

比如工人:数以百万平方米计算的开发工程是由我们未经严格技术培训的农民工兄弟完成的,这些工人的素质是无法通过几个甲方工程师的管理、监督就迅速提升及让人满意的。

比如原材料:大量假冒劣质建材充斥市场,防不胜防,协作厂家参差不齐。一个开发企业,它自己不能生产门窗,更不能生产石材、铝板、涂料、水泥,构成建筑物百种材料的社会大环境坏了,开发商也就无能为力了。

比如行业人才:我们企业的管理者,工程技术人员能力有待提高,责任心有待加强。只有如此,才能打造出精工的产品。但受限于长春的经济发展,我们很难吸引到清华、天大的建筑类专业的优秀学子。

再比如新闻媒体:如今个别媒体只报喜,不报忧,推波助澜,文过饰非,误导消费者。买房子的老百姓不懂房子,甚至迷信,追求低价格,不理智的慷慨大方的出手给了一些企业一次次机会,最后,大家都自食恶果。

综上,开发企业对房屋质量负有不可推卸的责任,但客观环境和社会因素也不容忽视。

伟峰实业董事长贲庆峰:长春房地产的现状及反思
伟峰实业董事长贲庆峰:长春房地产的现状及反思

其次,政府相关部门职能缺失及越位

政府的宏观调控没有真正起到科学的规划引导作用,政府急迫的以地生财,透支未来,导致供应过量,持续发展难以为继。

据了解,2010年到现在,我们长春市卖出的土地可以建约7000多万平方米的房子,按每套100平方米计算,可以建70多万套房,解决200多万人居住问题。当然,目前我们建了近4000多万平米,1000万平未完成销售,加上3000万平未开工建设的,就是5年之内不继续出让依然可以满足市场需求,然而我们长春的人口增加速度可以支持这个数据么?我们有一个科学的供地计划么?我们去年完成9万套,如果今年完成10万套,明年还要更多么?市场的真实需求能否支撑这样的开发量和销售量?我们的高楼越来越多,但这些只是财政的需要,和你的幸福无关。

我们刚刚离任的温总理说开发商的身上也应该留着道德的血液。是对的,但道德的血液难道只应该流在开发商的体内么?近年来,土地招拍挂价格、税收都越来越高,怎么不便宜点?土地便宜点卖了就叫国有资产流失,没有谁敢便宜卖地;而开发商买块地,开发周期两到三年,而两三年后土地价格又有增长。如果开发商赚不到钱,这次买10万平米,下次就只够买7万了,再下次就5万了,再下次钱就买不到一块地了。我们倡导的可持续发展又怎样实现呢?

是的,从政府角度看,土地成本就那么高,因为要修路,要拆迁,要养活这么庞大的公务员队伍,卖低了会出现财政吃紧等一系列问题,做为开发企业,我们可以理解。可是,我们不能理解的是,逐年升高的地价与市场上在售楼盘的价格并无关联。据了解,从今年一月到现在,长春销售面积排名前二十的楼盘,均价低于4000元/平米的有4个,其中排名前三的一个楼盘均价只有2900多元,这些房子是什么?是集资房对吧?我相信这些是以前发生的,现在还有没有?听说广滨书记批示不允许建集资房,可实际情况怎么样?前几天我接待一个开发公司的老总,开发项目在伟峰东樾东侧,容积率2.5,这块地前有万科,后有中海,左边是诺瑞德,右边是伟峰,你挡我,我挡你,不好。我劝他,你就牺牲点容积率,少盖点,房子质量好,价格高一点,也能少操心,何乐而不为呢?他说:“贲总,你不知道啊,这都是集资房啊,是给省政府相关部门的。”是不是相关部门我不知道,但省建筑设计院就在这集资了。

伟峰实业董事长贲庆峰:长春房地产的现状及反思
伟峰实业董事长贲庆峰:长春房地产的现状及反思

近年来,中国经济经历了高速的粗放型发展,当然也有政府相关部门的急切心态在里面,某些部门为了所谓的区域发展、政绩、形象,在卖地的时候就弄一个时间表,什么时候你得开工,什么时候你得开发建设完,如果我们想做个百年建筑,一个好的建筑,设计周期是非常长的,复杂的工程项目两年设计完成就真不算慢了。我们买地的时候,容积率啊,用地性质就确定了,可是买完地,还有部门在管你,你资金到位么?你盖商业行么?你保温符不符合节能条件啊,不让盖商业,出让土地的时候干嘛了啊,管了如此之多,除了收费,哪个项目没有进行,就是管了该烂尾的也烂尾了。

某些政府部门搞形式主义,股份制企业和私营企业的工程招投标制度就是最好的说明,基本都是交点钱,走个形式,大家心照不宣。这个以为是灵丹妙药的招投标,也包括政府的公共工程,在很大程度上造成了工程质量低劣。建设单位低价中标,想让他们赔钱给你干,那是不可能的,他们只会偷工减料,表面上我们节省了开支,实际上则是助力了垃圾工程的诞生。因为100元成本的材料能用10年,政府为了要政绩,要清廉,只给建设单位80元,最后就只用两年,两年后再修一遍。

另外,政府对税收的关心程度远大于对房屋质量的关注程度。我想问问同行们,你们缴纳的税收项目、应付的税务检查繁不繁多?我们本来就税费过重了,交完城市配套费,又交地铁基金,东樾一个项目,就交了3000多万的地铁基金,那地铁也离我们太远了吧!一个项目有限电视接入要交几百万,卫星都能上天了。我想如果政府相关部门能像关注税收一样关注房屋质量,那么房子想不建好都难啊。

伟峰实业董事长贲庆峰:长春房地产的现状及反思
伟峰实业董事长贲庆峰:长春房地产的现状及反思

去年,我有幸参加市人大会议,据说五年要拆完200多块棚户区,我真希望这个速度能够放慢点,以现在政府和企业的急躁心态,我真担心变成新的棚户楼,到那个时候就真没有办法继续改造了,我们没有那么多好企业能完成这个任务,除非低水平,我看还是留给子孙点事干吧。说到长春房地产现状,我一直觉得我们长春房地产最大的悲哀就是还没有盖出好房子,房子供应量就过剩了,这个行业就真的没事可干了!

现在看来,房地产行业就像一个容器,盛满了这个时代的浮躁和唯利是图。无论是开发企业,开发企业的上下游产业以及政府相关部门,都需要扪心自问,我们做的对么?做的足够好么?行业的未来将往哪里去?面对市场的持续低迷,我们不应该抱怨外部环境的风云变幻,也不应执迷于行业之间的同室操戈,更不应寄托于透支未来发展的饮鸩止渴、竭泽而渔,我们更需要的是能彻底解决问题的方法。

归根溯源,我们开发商盖房子最根本的目的到底是什么?是让百姓有房子住,而且是有好房子住。当然,引申到资产保值、增值,以利百姓;引申到房地产相关行业发展,以利国民经济发展都是可以的,正当的。但今天,我们房地产在浮躁、扭曲的社会大环境下,已经走上了一条歧路,这种不顾品质、不可持继的超常规速度发展因反腐、因经济增速下滑而调整,而这也是我们企业清理门户、练好内功、提升品质的好时机;政府可以做的是让问题回归本身,加快制度的改革和完善,做好长效的监督机制,让市场真正成为房地产的主导力量,而不是手越深越长,为了卖地、为了税收、为了GDP,把虚假的、有毒的繁荣人为的延继。

我最后的结论是:市场的调整是长期的,房地产地位下降、增速放缓的趋势是必然的,负增长也是必然要到来的!为了我们的天空蓝一点,污染少一点,我们还是盖点能让大家多住几年的好房子吧。

谢谢大家!

来源: 伟峰东樾 责任编辑: 郭宸企
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