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住房产权到期如何“自动延续”?

2016-04-26 09:45:35 来源: 中国经营报

住房70年产权大限到期后如何处理一直以来是令国人纠结的问题,随着温州部分房屋20年土地使用证到期情况的曝出,这一担忧变成了现实。

中国的房改是从上世纪90年代末开始,然而国人普遍拥有自己的住房则是在本世纪头十年,所以对大多数人而言,70年住房所有权似乎还是一个很遥远的事情。但温州这次曝出的部分房屋20年土地使用证到期,买家须缴纳数十万元土地使用费,才能办理房子过户的事情,忽然让很多人意识到,这个问题并不遥远,若政府不尽快给出一个说法,人们心里会很不踏实。

对于这个问题,官方和民间都搬出了物权法。温州土地管理部门官员的解释是,物权法有关住房产权70年到期后“自动延续”的表述并不是免费延续,因此到期后若再使用,就得继续缴纳土地使用费,而且这个费用还不菲。这是民间所不能接受的。对许多人来说,他们的心理预期是,花巨资买住房,买的就是一个永久产权,尽管合同上写着70年。

中国的土地是属于国有的,国家或者政府拥有土地的产权。所以百姓买的是房子的产权而非是土地的产权,房子是土地的附属物,百姓拥有的是土地的使用权而非所有权。所谓住房70年产权指的是房子所有者可以免费使用土地70年(其实也不免费,买房的时候一次性交纳了土地出让金),70年过后按照逻辑来说,是要交纳土地使用费的。从这个角度看,温州官员的解读并没有错。

然而,住房关系到每个家庭的切实利益,这个问题如果处理不好,不但会损害政府信用,还会造成大的经济衰退。在这个问题上,按照法无授权不可为的原则,政府应该“免费自动延续”。可以从下面几点点来看待。

首先,政府不该与民争利。住房是每个家庭最大的一笔不动产必需品。很多家庭为买一套住房,几乎掏光了所有积蓄,若到期后再缴纳几十万元的土地使用费,对这些家庭是一笔格外支出,势必会影响他们的生活品质。因此对政府来说,不应为了这个土地出让金让百姓承受格外的负担。再说,法律已经规定自动延续,这个规定虽然有模糊和可发挥的空间,可从民众的角度来理解,自动延续就意味着免费延续,而不是官方解读的付费延续。对民众而言,法无禁止皆可为;对政府而言,法无授权不可为,这是现代的立法精神和立法原则。中国政府要做一个现代政府,就应该遵循这个原则,而不是相反。

再者,它也关系到经济的健康发展。从经济角度来看,它会造成两方面的后果,一是每个家庭都要再缴纳一笔不菲的土地使用费,对富裕家庭没什么,但对多数普通家庭尤其是贫困家庭来说,这却是一笔格外负担,会减少他们在其他方面的支出,进而影响社会的总体消费。虽然政府拿了这笔钱后也会用于投资或消费,但政府的投资和消费效果显然比不上百姓。二是缴纳土地使用费会造成那些快到期的老旧房子无法交易。多数房子在使用70年后,其价值会大大下降,就像温州官员说的,像一辆使用了十几年的破旧汽车大大贬值。此时再征收土地使用费,这会使得此类房子很难卖得出去,卖不出去就只能继续住着,进而又影响其他房子的买卖。所以,二手房的交易市场必然会大大萎缩,除非政府在房子到期后拆迁,然而本来可继续住的房子拆迁,又造成巨大的浪费。消费不足,住房市场萎靡,经济焉能健康发展?

因此,综上考量,政府特别是立法部门,应该就住房70年后的产权到期问题做出司法解释,建议原则是自动免费续期。如果一定要收费,也尽量要少收。

来源: 中国经营报 责任编辑: 邢高红
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