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一线楼市降温房价未迎来拐点

2016-05-31 14:26:27 来源: 第一财经网站

深圳一个小区的房价下降,这是否说明深圳房价迎来了拐点呢?

房价下降有三种可能:第一是住房供大于求,为追求销量或及早脱手而降价。第二是遭遇危机,为率先且快速获得现金流、渡过难关而降价。第三是市场平稳,为转移资金而获利回吐,正如股市中已经赚钱的机构或散户低点入市、高点抛售一样。显然深圳不属于前两种情况,当然也就更不具有标志性意义。

市场降温首先体现在成交量的下降,然后才导致价格的下降。实际上导致市场降温的关键因素有三个:第一个是前期的市场火爆导致恐慌性购房,已经提前透支了购房需求;第二个是房价上涨过快,提高了购房门槛,抑制了购房需求;第三个是限购和首付比例提高,挤出了刚需、打压了改善性需求,三者都使得成交量下降,而看房人数的减少,又降低了房价继续快速上涨的预期,加上部分开发商和业主获利回吐,以及基于表象的评论,加剧了市场降量、降价的预期。

但是,预期不等于拐点!

未来市场冷暖更多取决于三个关键要素:第一,经济增长是否止跌企稳了?过去的历史证明,经济越不好,房地产越好。如果经济增长真的止跌企稳了,意味着实体经济得以缓慢恢复,房地产的拐杖价值就会下降。在去库存的大背景下,房地产的投资应当减少才合乎逻辑,新开工面积应当逐步减小至少是应当小于销售面积才是真正的去库存,三四线城市更应当因为供大于求而减少新开工,一二线城市则因为土地供应不足而开工量下降,但事实上今年1-4月,商品房新开工面积达到4.3亿平方米,还高于3.6亿平方米销售面积,很明显这是不合理的,说明经济并未好转。

第二,货币政策是否转向?美联储六月份加息预期逐步提高,可能导致人民币汇率下调压力加大,而货币政策有可能放弃大水漫灌式的宽松,今年的M2增速会下降,预计在12%以下,增量大致会在18-19万亿元,这些因素都会减弱资产价格的继续快速上涨预期,延缓改善性购房需求,减少投资性购房需求。

第三是住房用地供应是否增加?如果政府继续维持“控制特大城市边界,控制特大城市人口规模,控制新增建设用地”的政策取向,而维持甚至减少住房用地供应,就意味着一线城市和热点二线城市的土地拿一块少一块,在三四线城市住房供大于求、房企集体回归一二线城市的情况下,一二线城市土地市场将继续成为房地产企业生存与发展的角力场!必然导致地价高企、地王频出,楼市降温是不可能的。

目前的热点城市正处于楼市火爆之后的冷却期,也是房价快速上涨之后的观望期,也可以说,是在房价上台阶中歇歇脚。未来政策上更应当趁机加大住房用地供应,才能缓解供求严重失衡的矛盾,让房价上涨速度慢一些,这也符合各地政府的需求,更是防范房价泡沫增长过快带来破裂风险的必要之举。

来源: 第一财经网站 责任编辑: 邢高红
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