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评论:楼市大热结束 可能持续低迷

2016-07-12 15:55:17 来源: 北京青年报

除极少数实力超强的开发商,其他开发商大多是依靠银行的支持才能拿地,现在开发贷收紧了,恐将面临资金链紧绷的危险。尤其是土地价格脱离实际的地块,会不会因为开发能力减弱而出现风险,都是需要认真应对的问题。

国家统计局最新数据显示,今年1至5月份,全国房地产开发企业到位资金53681亿元,同比增长16.8%,增速与1至4月份持平。在其他资金中,定金及预收款14840亿元,增长35.2%,个人按揭贷款8838亿元,增长58.5%。

无论是开发商还是消费者,上半年的表现都是非常积极的,也给楼市带来了积极的效应,一度呈现十分火爆的迹象。然而大热之后,6月全国房价环比涨幅收窄,这在一定程度上预示着下半年的楼市格局。与此同时,支撑房企拿地甚至竞相高价拿地的开发贷,也开始逐步收紧了。

银行之所以收紧开发贷,主要就是因为对楼市前景不看好。上半年楼市之所以火爆,主要缘于一线城市和部分二线城市出现了意想不到的房价快速上涨,以深圳、上海、南京、苏州等地最为突出。相反,大多数三、四线城市去库存压力仍然很大,仍处于低迷状态,这些城市即便有所反应,也是一、二线城市楼市大热的边际效应,而非自身出现了松动现象。

为遏制房价快速上涨,一、二线城市加大调控力度或出台新的政策,楼市大热现象逐步消失,房价趋于稳定,有的还出现了一定幅度的下降,开发商拿地的热情也自然有所减弱。一旦开发商拿地的热情减弱了,银行对开发商的“信任度”也会随之下降,开发贷也就会越来越紧——开发贷收紧了,楼市风险也就有可能暗潮涌动了。从上半年的实际情况看,一、二线城市楼市的大热,相当程度上与银行不顾一切的支持是分不开的,甚至有报道说,一些银行为了给开发商贷款,甘愿做赔本买卖。

这样的结果传导到消费者身上,刚刚冒出来的购房热情,可能又会受到很大影响,包括一些刚需旺盛的消费者在内,很多人可能重新回到等待观望的状态。尤其是三、四线城市,原本指望一、二线城市的大热,能够对三、四线城市的购房热情产生一些带动作用,现在看来,至少下半年是没有指望了。

那些在上半年积极拿地的开发商,会不会因为开发贷收紧而出现巨大的风险,颇值得关注。除极少数实力超强的开发商,其他开发商大多是依靠银行的支持,才具有了拿地的条件和动力,现在开发贷收紧了,以一些开发商的实际能力,恐将面临资金链紧绷的危险。尤其是土地价格脱离实际的地块,会不会因为开发能力减弱而出现风险,包括后续资金跟不上、无钱开发、无力偿还到期贷款等,都是需要认真应对的问题。

好在今年上半年的拿地热潮,主要发生在央企或少数大房企身上,且维持的时间不是很长,否则风险只会更大。即便如此,随着央企整合力度加大,相关央企整合以后,会不会对发展战略做出调整,对被整合央企新拿的土地作放弃处理,也是需要认真应对的问题。

更令人担心的还是三、四线城市楼市的去库存。如果说上半年房地产市场的火热,让我们看到了一些去库存的希望,那么接下来,三、四线城市的去库存压力只会更大。尽管部分地方启动了鼓励农民进城买房的政策,但在目前条件下,此举料难成为加快三、四线城市去库存的“强心针”。就算能够推动三、四线城市楼市去库存,由此带来就业、社会保障、医疗保障、教育等方面的问题,又有可能成为三、四线城市新的短板。如果从楼市风险转化成为社会发展短板,后者对城市发展带来的困难和风险,未必比前者更小。

总体上讲,上半年楼市的大热结束以后,接下来除楼市可能持续低迷,另一个可能就是风险暗潮涌动。如何防范和化解这些风险,决策层、管理层和开发商都需要引起足够重视。

 

 

来源: 北京青年报 责任编辑: 邢高红
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