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长春东方之珠未按合同约定办产权证 购房者告开发商获胜

2016-07-28 15:59:46 来源: 长春晚报

花一生积蓄买套房子,可因为开发商的原因办不了产权证,房子无法交易,住着心里不踏实。不少长春市民曾遇到过这种闹心事,遇到这种事该怎么解决?东方之珠小区的几百位购房者提供了一个范例,起诉至法院,拿起法律的武器来维护自己权利。

7月27日,记者与部分购房者的代理律师关文萍。关文萍向记者讲述了本起案件的进展情况。去年和前年两年间,共有300位购房者委托关文萍进行诉讼,他们遇到的问题是购房后开发商吉林省东兴建设开发集团有限公司(以下简称东兴地产)未按约定给购房者办理产权证,现在这300多位购房者的官司打赢了,法院已通过拍卖开发商未出售房产的形式执行了判决。今年又有10多人委托其对东兴地产提起诉讼,目前案件正在审理中。

关文萍说:此案究竟涉及多少购房者没法统计,因为还有不少购房者自行到法院提起诉讼,还有不少购房者正在联系律师和法院开展诉讼。案件涉案金额有多少暂时也没法统计,因为每位购房者购房情况不一样,得到的赔偿也不同。

买房近700天未得到产权证 购房者起诉开发商

东方之珠小区某业主是本起案件原告数百位购房者中的一员,长春经济技术开发区法院已于2014年12月对他的案件作出了判决。他的经历是:2010年12月,他与东兴地产签订了《商品房买卖合同》。在合同中约定,该业主购买被告开发的位于东方之珠小区的一套商品房,总房款约为52万元。合同签订后,张先生依约支付了购房款及相关款项,履行了全部合同义务,并于2011年10月办理了房屋入住手续。原告入住后,东兴地产没有依约定履行权属证书办理的相关合同义务,原告多次与东兴地产进行沟通,要求其办理产权证。结果到了2014年9月,原告也没有得到产权证。按照合同约定,原告认为东兴地产已经违约了近700日,且合同明确写明,“出卖人应当在商品房交付使用后365日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案,如因出卖人责任买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,出卖人按每超过规定期限1天,向买受人支付已付房款万分之一的违约金”。因为当时小区很多购房者都在委托律师起诉开发商,因此他也参与了起诉。

他认为开发商违约期限为695日,应该赔偿约3.6万元。长春经济技术开发区法院于2014年12月作出判决,依法确认被告违约天数为570天,违约金约为2.9万元。

记者在东方之珠小区遇到了很多起诉过开发商的购房者,他们多在2010年前后入住。记者所接触的购房者无一例外地胜诉了,目前已经获得赔偿。一位购房者告诉记者:法院判决后执行,不仅依法对开发商的财产进行扣押,还对其进行了拍卖。

“我得到了1万多元。”“我得到了两万多元”“我得的少,只得了8000多元……”购房者所获得的赔偿数额正如关文萍所说,各购房者情况不一样,赔偿数额也不同。

刚起诉时觉得赢不了 没想到真赢了

一位购房者对记者说,房子买完了,过了两年多时间迟迟得不到产权证,房子想卖卖不了,没有产权证,总觉得房子不是自己的。于是购房者们说要打官司,告开发商。提起刚打官司时的想法,该购房者说:“说心里话我觉得不可能打赢,开发商做那么大的生意,能够开发那么大的楼盘,凭我们购房者的力量怎么可能打赢呢?打官司时家里人也反对,后来大家都起诉,我也参与了。”另一位购房者则与其观点不同,他认为:“我当时也有点儿犹豫,但我认为,法律是公平的,白纸黑字写在合同上,这么多年不给办产权证就是违约行为,这场官司一定能打赢。”

后来,小区建了维权QQ群,大家都在群里表达观点,当时有两种对立的观点,有的人想去协商,但更多的人同意起诉。最后大家就联系律师起诉开发商,分摊了律师费。

小区一位男性购房者说:他是2008年前后入住的,产权证也拖了一年才给。当时没有维权意识,觉得打官司肯定赢不了,所以就没有起诉,现在想起诉已经过了诉讼时效。

遛弯儿时达成了共识 一群购房者去法院起诉

这起诉讼除了委托律师以外,一些购房者自发去法院起诉。在采访中记者遇到了这样一位购房者。她告诉记者:“购房者入住成为业主后,天天等着开发商给产权证,结果一等就是两年多。后来大家在遛弯儿时说起产权证没办下来的事,结果很多购房者都有类似的经历。后来听说小区里有购房者起诉开发商,大家一商量,觉得大家手里都有合同,上面白纸黑字写得很明白,是开发商违约,大家相约一起去了长春经济技术开发区法院,到了法院,人家就给立案了。”

今年6月,记者在这位购房者手中看到了一份名单。她告诉记者,这是自行去法院起诉的购房者的名单,整整写满了两页纸。这位购房者说:“判决结果是我们胜诉,现在已进入执行程序,正等着拿赔偿金呢。”7月中旬,记者再次联系了这位购房人,她告诉记者,大家的赔偿金都已经拿到手了。

没得到产权证 咋计算违约时间

如果购房后,开发商没有如期给购房人办理产权证,应该如何认定开发商违约呢?按照长春经济技术开发区法院作出的民事判决书以及关文萍的解读,发起诉讼的购房者逐渐了解了这一概念。

在本起案件的原告诉讼请求中,法院认定的违约期限和购房者所主张的诉讼请求存在很大差距。如某位购房者的诉讼请求认为东兴地产违约期为695天,而法院认定的违约期为570天。本起案件的原告所主张的违约期均多于法院认定的违约期。针对这一问题,关文萍做出了如下解释。

购房者如果认为开发商违约,首先要看约定。在本起案件中,购房者与开发商签订了《商品房买卖合同》。根据合同约定,出卖人因其自己原因,未提供资料向产权登记机关备案,就应该算是违约。因为起诉的时候,购房者不知道开发商有没有向产权登记机关备案,所以,原告主张的违约期应该从商品房交付使用后满365天的次日至起诉当日,所以购房者主张的开发商违约期都比法院认定的时间长。

在这种情况下,开发商应该对其向产权登记机关备案的时间进行举证,如举证日期早于365天,即不违约,晚于365天,即违约,违约日期应从商品房交付使用后满365天的次日至开发商向产权登记机关备案的时间为止。如本起案件,法院认定的东兴地产向产权登记机关申请登记的时间是2014年5月14日,这个时间就是违约时间的截止日。

开发商申请登记备案 需提供完整材料

本起案件的一份判决书显示,在诉讼中东兴地产向法官提出,其在2014年1月23日10时左右已到产权登记机构备案,并出具了《业务受理单》,东兴地产认为,违约时间应到此时截止。但购房者的代理律师认为:东兴地产提交的材料仅证明了被告的提交行为,无法证明被告提交上述材料符合法律相关规定,且根据法律规定,办理初始登记应该提交土地使用证,但在被告所提交的材料中没有见过关于土地使用证的相关信息,也就是说被告提交的该份材料是无法及时办理房屋登记备案的。

最后法院认定的东兴地产向产权登记机关申请办理登记的时间为2014年5月14日,因为该日向产权登记机关提交《申请书》中写明了“类别:商品房登记备案……申请人持上述资料申请商品房备案登记,保证所提交的所有资料均真实有效合法,否则,愿承担一切法律和经济责任。”此后2014年5月19日,产权登记备案成功。法院最后确认2014年5月14日被告向产权登记机关提交《申请书》的行为,才应是被告履行《商品房买卖合同》的时间。

东兴地产为何会因违约造成数百位购房者起诉,自己败诉?为了弄清楚其中的原因,7月27日,记者联系了东兴地产,对方告诉记者,会有负责人与记者取得联系。可至昨日截稿时,东兴地产并未联系记者。
 

来源: 长春晚报 责任编辑: 邢高红
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