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RET睿意德发布《东北主要城市商业活力指数白皮书》

2017-07-21 16:16:45 来源: 东亚经贸新闻
    东北地区经济发展扑朔迷离,人口增长缺乏动力,商业发展在经历了电商冲击后迎来了消费升级……东北主要城市的商业市场正发生着悄然的转变。

    日前,中国最大的商业地产服务商——RET睿意德,发布了《东北主要城市商业活力指数白皮书》,该报告从四大方面:宏观经济发展、商业发展、业态及品牌发展、办公市场发展,对东北四个主要城市(沈阳、大连、长春、哈尔滨)进行全方位的剖析,力求发掘东北各个主要城市的商业地产活力指数。

    宏观经济

    市场发展需新动力 消费需求有待挖掘


    在东北四大城市中,长春、哈尔滨、大连GDP增速相对稳健,沈阳由于外部需求不足,加之受老工业基地机制性和产业结构问题的影响,GDP增速在2016年出现下滑;与此同时,受经济下行的影响,尽管大连、长春和哈尔滨的社会消费品零售总额在经过几年的放缓后有了新的回升趋势,但沈阳却出现了一定程度的回落;此外,东北四大城市的房地产市场在经历2006-2013年期间的高速发展后,从2014年开始房地产开发投资额、投资速度均出现不同程度的明显下滑,房地产商对于项目的开发投资开始采取保守策略,房地产市场逐渐进入理性开发时代。而以上种种迹象都在表明:沈阳乃至整个东北的整体经济增长需要新的发展动力。

 
 
    尽管经济面临下行趋势,但东北整体具有较强的消费意愿,其中长春的消费意愿最为强烈,消费需求有进一步挖掘的空间,而这一明显的消费特征或为城市的商业市场发展提供坚实的基础。此外,在东北四大主要城市中,哈尔滨和长春知名商业地产企业进驻数量较少,其中,长春以本土商业地产商开发运营商为主,商业发展偏内向;沈阳和大连进驻的国际和全国知名商业开发运营商最多,商业发展偏外向,开放程度和国际化程度更高。

    商业发展

    多中心商业格局形成商业市场多元化发展


    随着城市化进程的不断加速,城市人口由城市中心向城市新区外溢,很大程度上促进了商业项目向城市新区的转移。目前,东北四大主要城市均已形成了除传统商圈外的多中心商业发展格局,以沈阳为例:城市商圈已由中街、太原街两大市级商圈逐渐向南部(奥体)商圈转移。而城市多中心商业格局的形成,不仅有益于带动城市商业的向上发展,更有益于推动城市整体经济的增长。

    根据RET睿意德数据显示,目前,沈阳集中式商业存量居东北四大城市之首,其中10万平以上的单体商业项目最多,占城市整体存量比例近五成。RET睿意德东北区总经理夏季表示:“尽管沈阳集中式商业存量较高,但从2016年开始,沈阳商业地产放量有意放缓,这标志着在经历了近十年的疯涨期后,沈阳商业地产开始进入理性发展时代。而大连、哈尔滨、长春的商业放量虽然一直保持平稳,但商业市场的丰富度和包容度也相对较低,有待进一步提升。”

    随着经济的发展,2007-2016十年间,东北四大主要城市的商业市场正朝着多元化的方向不断发展。其中,奥特莱斯以大品牌、小价格的优势倍受各大城市消费者的青睐。RET睿意德《东北主要城市商业活力指数白皮书》显示:在东北四大城市中,哈尔滨以城市奥莱起步,发展最早且最快,目前以拥有7个奥特莱斯项目居首;沈阳后来者居上,赛特奥莱和兴隆大奥莱的销售业绩跻身全国前列;长春奥特莱斯项目以级次较低的城市奥莱为主,但未来三年内名品奥莱项目将集中入市,市场容量几近饱和;时尚之都大连则发展缓慢,缺乏真正意义上的名品奥特莱斯。未来,沈阳、长春的奥特莱斯市场将迎来激烈竞争,与此同时,奥特莱斯项目将更注重跨界融合,体验化和情景化。

    除奥特莱斯外,商业街也以其开放、包容的特征逐渐进入东北商业市场。而为了能保证项目的品质及业态的可控性,部分有实力的开发商采取自持运营的方式进行商业街的打造。据RET睿意德数据显示:目前,大连、沈阳自持型商业街区项目存量相对较大,长春、哈尔滨存量相对较少。这一方面与城市商业发展水平有关,另一方面也受当地气候环境影响。

    业态及品牌

    去零售化趋势明显 消费者注重个性化消费


    随着消费者对物质追求的逐渐满足,对以休闲、娱乐为主的精神消费需求日渐迫切,这直接影响了城市商业业态的变化。白皮书中提及,目前,东北四大城市集中式商业项目业态的去零售化趋势显现,2017年四大城市零售业态比例均在70%以下。其中,沈阳零售业态比例为59%,餐饮、儿童及休闲娱乐等目的性业态和体验式业态的地位正逐步提升。

    餐饮业态,本地餐饮在大连和长春更受欢迎,沈阳的餐饮品牌包容性更强,全国连锁餐饮品牌在哈尔滨更受欢迎;

    儿童业态,东北四大城市的儿童业态发展仍明显落后于全国平均水平,其中哈尔滨儿童业态占比最低,仅为4%;

    休闲、娱乐业态,沈阳领衔东北影院发展,哈尔滨和长春知名连锁品牌进驻数量较少,电影院市场仍然具一定发展空间。


    而随着品牌的多样化发展,消费者的偏好也更加广泛,加之电商、海外代购抢夺了一定比重的市场份额,东北四大城市的奢侈品消费增速逐渐放缓。而与之对应的是轻奢品牌的加速发展,这是因为中产阶级的崛起为轻奢品牌奠定了一定的客群基础,加之消费观念的变迁使得中国消费者更加注重品质和个性化消费,不盲目跟风“大牌”,更为重要的是相比奢侈品高昂的价格,轻奢品牌在价格方面更易契合中国奢侈品消费年轻化的趋向。然而,白皮书中也提出:目前,轻奢品牌在中国的渗透率还比较低,处于培育上升阶段,以轻奢为定位的商业项目仍不足以支撑市场发展。

     办公市场

     硬件水平差异大 呈现“南高北低”


     RET睿意德《东北主要城市商业活力指数白皮书》显示:从产品水平上看,东北四大城市的写字楼水平差异较大,哈尔滨市写字楼水平相对落后;长春近两年写字楼发展趋快,但整体缺乏有经验的运营商进入,多为销售型产品,后期运营效果难以保证;而沈阳以及大连市写字楼水平较高,已经出现了多个甲级标准的写字楼项目。从租售模式上来看,沈阳、大连较长春、哈尔滨发展更为成熟,市场上有更多的自持型物业,对产品品质的长期保证起到了积极作用,也有利于吸引国际化大型企业进驻。


     由此,东北四大城市的办公市场无论从产品水平还是从租售模式来看,都呈现“南高北低”的趋势,这一点,在写字楼价格及租金上表现的尤为突出。

     沈阳作为东北中心城市,大连作为东北最早的改革开放城市,写字楼价格处于较高水平;长春由于产品出现同质化,导致项目的溢价空间有限;而哈尔滨由于产品水平以及商务氛围尚有待发展,写字楼价格相对较低。从租金水平来看,哈尔滨写字楼市场上优质项目稀缺,产业需求旺盛直接推高办公产品租金水平。长春新建优质项目集中在净月新区之内,区域发展尚未成熟,写字楼整体租金水平较低。沈阳以及大连写字楼市场发展相对成熟,办公产品水平较高,市场竞争激烈,写字楼租金水平相对较高。
    纵观东北商业市场的发展,沈阳在经历了快速发展后逐步进入理性;大连、长春、哈尔滨则一直保持着相对平稳的发展速度。而东北商业地产市场的存量商业项目如何跳出零和竞争,新增商业项目又如何避免同质化,新业态将如何引进,新一轮的市场发展课题或将给东北的商业地产带来更多热度和活力。
来源: 东亚经贸新闻 责任编辑: 邢高红
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